Ипотека? В Армении? И как?

[kenguru-ru]

ИПОТЕКА ПРИХОДИТ В АРМЕНИЮ

Лишь недавно, с начала этого года, немногочисленное, но окрепшее за время пережитой болезни роста, банковское сообщество Армении скромно объявило о начале предоставления населению нового типа услуг - ипотечного кредитования или, проще говоря, выдаче займов под покупку квартир и другой недвижимости.

Фактически, с началом применения ипотечных технологий, банковская система страны дала понять, что период ее становления подходит к концу. ( :blink: уже? ) Что она вступает в новый значимый этап своего развития, где конкурентная борьба за клиента обуславливается серьезной и трудоемкой работой по внедрению в жизнь сложнейших технологических схем банковского кредитования, требующих максимизации усилий по минимизации рисков. ( были бы клиенты... )

Однако насколько удастся банкам отстоять это свое право на сделанную ими серьезную заявку на рынке, зависит не только и не столько от их коммерческой смекалки и верного отношения к оценке рисков. В немалой степени успех столь солидного дела обусловлен общим состоянием деловой среды, зависящей от того, насколько адаптировано к ней законодательное поле и есть ли желание у государства поддержать инициативу конкретными шагами.

Кто стучится в дверь ко мне?

По оценкам экспертов ООН, около 40 процентов населения Армении нуждается в увеличении жилплощади и улучшении санитарных условий жилья. В контексте перспектив, сроки которых зависят от темпов экономического развития страны и повышения благосостояния граждан, подобная оценка является хорошей базой для задействования системы ипотечного кредитования.

Собственно от тех же параметров в значительной мере зависит и основная движущая сила ипотеки - планомерное, стабильное и адекватное экономическому росту повышение цен на недвижимость. Армения сегодня готова к подобному развитию событий и последние тенденции на рынке недвижимости - реальное тому подтверждение.

По последним статистическим данным за 2001 год, основанным на далеко не точных цифрах, годовой объем сделок с недвижимостью составил порядка 70 млн долларов США. С учетом реального состояния оборота и сегодняшнего беспрецедентного роста цен, эту цифру можно увеличить в пять раз. ( :huh: хорошая математика!!)

Если хотя бы пятая часть этих сумм выйдет на рынок ипотечного кредитования, банковская система Армении получит новый существенный сегмент для вложения активов. Именно поэтому некоторые коммерческие банки сегодня усиленно ищут ключи к началу предоставления новой услуги. "Мы еще с 1998 года готовились к началу осуществления ипотечного кредитования, разработали необходимые механизмы и методы его осуществления, однако российский дефолт и последующее резкое снижение цен на недвижимость заставили нас повременить. Конъюнктура рынка не способствовала началу процесса и делало ипотеку чрезвычайно рискованным делом. Фактически, развитие ипотечного кредитования началось с ростом цен на недвижимость" ( было бы странно, если с чего-то другого...), - утверждают в кредитного управлении Армянского Банка Развития.

Конечно, переключение внимания банков на ипотеку, как на новый сегмент кредитного рынка, дающего возможность, в том числе и на диверсификацию кредитного портфеля, был обусловлен в основном ростом цен. Но, не смотря на это обстоятельство, степень риска, связанная с ипотечными операциями не очень снизилась. Специалистов на самом деле очень беспокоит другая крайность - слишком стремительное за последний год повышение цен. В банке ИНЭКО его называют неадекватным и даже несколько опасным, так как, во-первых, предложение на рынке недвижимости продолжает превалировать над спросом и, во-вторых, даже несмотря на некоторое повышение доходов, ценовая ситуация никак не соотносится с уровнем платежеспособности населения. (ура!!! заметили!! )

Но, тем не менее, даже два основополагающих фактора снижения рисков на ипотечном рынке, а именно тенденция роста цен и роста клиентской базы в связи с увеличением числа людей со стабильным доходом на самом деле создают лишь жидкую почву для начала его существования во фрагментарном, полуспящем, инертном состоянии.

Ведь она-то на замке

В одном из банков, приступивших недавно к осуществлению ипотечного кредитования, на отрез отказались рассказывать о правовой стороне проблемы обеспечения сделок: "если мы раскроем все законодательные и правовые препоны, сопровождающие ипотечное кредитование, и расскажу обо всех подводных камнях, то наиболее образованные мои клиенты, хорошо прикинув мозгами и проконсультировавшись у юриста, додумаются о нецелесообразности возвращения кредита не говоря уже о выселении себя из приобретенной на этот кредит квартиры". ( )

Как бы там ни было, не верить профессионалу не приходится. Специалисты в Центральном банке Армении к такой постановке вопроса отнеслись с пониманием. И на самом деле, несовершенство законодательства и отсутствие правовой базы, практически повышают рискованность ипотечного кредитования до самой высокой планки. Чего стоит то обстоятельство, что согласно нашему жилищному кодексу на улицу человека не выселишь. С точки зрения социальной защиты человека - это бесспорно, с точки зрения бизнеса - убийственно. ( утка... просто обнадеживают доверчивых граждан, боящихся взять кредит.... )

Если же учесть, что юридическая практика в Армении, как и в других странах постсоветского пространства, традиционно и пока бесповоротно построена на защите прав заемщика, а не кредитора, то это еще более осложняет ситуацию. Как следствие в стране не существует внесудебного порядка передачи залога кредитору. И даже в случае наличия соответствующего судебного решения существует реальная опасность попасть на долгие годы под "чертово колесо" бюрократической машины судебных исполнителей. Чтобы хоть как-то избежать этих проблем, ипотечные кредиты можно было бы оформлять в качестве лизинговых операций, однако взимание пресловутого НДС перекрывает все возможности. Правда, к примеру в том же Армянском Банке Развития не столь пессимистично относятся ко всему вышесказанному, стараясь обеспечить договора надежным юридическим базисом: "Мы с большим трудом через долгие переговоры с нотариальными службами и кадастром недвижимости сумели максимально адаптировать наши ипотечные договора к реалиям, соединив в них два важнейших юридических фактора - право на собственность и право на залог". И все же, даже в этом случае, трудно не согласиться с тем, что последнее слово остается за судебными органами Армении, предсказуемость решений которых даже при наличии всех юридических основ, мягко говоря, оставляет желать большего.

Казахстан к Европе ближе…

С точки зрения уровня доходов населения и состояния деловой среды, центрально-азиатский Казахстан ближе стоит к Армении, но с точки зрения развития рынка ипотечного кредитования - к Европе. И "ответственность" за такое состояние дел несет на себе Европейский Банк Реконструкции и Развития. Именно благодаря его усилиям и помощи Казахстан имеет на сегодня, пожалуй, самую развитую инфраструктуру рынка ипотечного кредитования в СНГ. Но ревность здесь не причем, было бы желание. А оно есть. Как проинформировали в Центральном Банке, здесь, видя активную заинтересованность комбанков во вхождении на рынок ипотеки, очень серьезно разрабатывается проблема развития ипотечного рынка и досконально исследуется опыт не только Казахстана, но и десятков других стран мира. Ясно одно - и пути становления рынка зарубежных даже развитых стран это подтверждают - без активного содействия государства еще нигде не удавалось создать низко рискованного и как следствие активного рынка ипотечного кредитования, создающего приемлемые условия для широкого вовлечения в него населения со средним материальным достатком. Речь идет в первую очередь о создании централизованной ипотечной организации. В США это Федеральная жилищно-территориальная администрация, Федеральная национальная ипотечная ассоциация и ряд других организаций, в Малайзии - Национальная ипотечная корпорация, в России - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В Казахстане с целью развития ипотеки была принята государственная концепция, В соответствии с которой и была учреждена со стороны Национального банка страны Ипотечная компания Казахстана (ИКК). Механизм работы компании традиционен - через выпуск и размещение ипотечных долгосрочных облигаций ИКК привлекает кредиты с рынка и на эти средства приобретает у банков ипотечные кредиты. Компания, таким образом, приобретает у банка-кредитора право на залог и на основе этого эмитирует ценные бумаги, которые обеспечены этим правом. Важно, что при приобретении права на залог, между ИКК и банком подписывается договор, согласно которому, во-первых, передается само право на залог, а с другой стороны - банк получает право на доверительное управление кредитом. Таким образом, банк продолжает контролировать кредит и получать комиссию за его обслуживание. Он должен гарантировать ИКК, что проданные им ипотеки отвечают принятым требованиям и стандартам, систематически предоставлять компании необходимую финансовую и другую информацию, в том числе и документы. ИКК в свою очередь осуществляет проверки ипотечных кредитов и если есть нестандартные кредиты, то банк обязан или улучшить их или выкупить обратно ипотеки. В крайнем случае, компания может аннулировать условия трастового договора и обслуживание кредитов передать другому банку-оператору. В рамках трастового договора, банк-кредитор обеспечивает контроль за наличием страховки заемщика от несчастных случаев, нетрудоспособности, жизни и самого залогового обеспечения. Очень важно и то обстоятельство, что при банкротстве банка-оператора, трастовое управление кредитами просто передается другим банкам. ИКК устанавливает необходимые единые критерии оценки возврата кредита и осуществляет стандартизацию процесса ипотечного кредитования. Таким образом, получая средства с рынка, централизованная ипотечная организация осуществляет постоянное рефинансирование банков-кредиторов и позволяет банкам избегать проблем, связанных с управлением активами и пассивами. С целью стимулирования рынка ипотечного кредитования Евробанком подписан кредитный договор с Ипотечным банком Казахстана на сумму в 5,3 млн. долларов США под развитие ипотечного кредитования. Банк должен секьюритизировать (переоформление в ценные бумаги) ипотечные кредиты и выводить их на вторичный фондовый рынок, придавая этой важнейшей рыночной инфраструктуре дополнительный импульс развития, так необходимый и нашему "прозябающему" фондовому рынку.

Судя по настроениям специалистов Центрального Банка Армении, здесь уже засучили рукава. Тем более, что последние инициативы главного банка по созданию рыночных инфраструктур, способствующих развитию банковской системы, прошли как по маслу.

Это создание Национальной платежной системы ArCa в русле формирования в стране рынка пластиковых карточек, учреждение Кредитного регистра - своеобразного централизованного банка данных неблагонадежных заемщиков, создание Фонда гарантирования возврата вкладов населения.

Ипотечная организация представляет из себя более сложную систему, слаженная работа которой зависит от решения сложнейших вышеперечисленных задач. Но государству в лице Центробанка, обладающего законодательной инициативой и определенными рычагами власти, сделать это не намного труднее, чем любому из комбанков в отдельности договориться с чиновником-буквоедом от госуправления по кадастру или с тем же судьей. Несмотря не явную пассивность, проявляемую к Армении в последнее время Европейским Банком Реконструкции и Развития, его участие в осуществлении проекта, тем не менее, вполне возможно. Так, Армэкономбанк, вышедший недавно на рынок ипотеки, уже ведет переговоры о переоформлении части "европейского" кредита по программе развития среднего и малого бизнеса под ипотечное кредитование. Хочется надеяться, что при успешной реализации этой локальной программы, Евробанк "осмелится" на более решительные и широкомасштабные действия.

Эммануил Мкртчян (АРМИНФО)

С точки зрения бизнеса - допустим проблемы поставлени и объяснены. А как насчет людей, которые собьственно и являются потребителями этих ипотечных услуг??

Может стоит начать с проблем, связанных с потреблением этих услуг, тогда и проблемы их предоставления кое-как можно будет решить... :-"

А законодательство, насколько я знаю, не мешает преспокойно выселять заемщиков за непродолжительную неуплату и более того, договоры, заключаемые с ними составлены именно с одной целью - выселить при первой же малейшей возможности... :angry:

Или есть другие мнения и инфа на этот счет??

[French]

Нет перспектив у ипотеки в Армении до тех пор, пока не появится средний класс.

[kenguru-ru]

Так может он уже есть, средний класс этот??

[Tirold]

ИМНО, вопрос не в среднем классе

просто в нормальных условиях ипотечный кредит достаточно "длинный" - до 35 лет...

в Армении пока максимум 7 лет насколько я знаю...

а выплатить за 7 лет весь кредит не очень многие могут себе позволить...

[lilit]

нормально работает

я несколько человек знаю которые взяли кредит

[French]

нормально работает

я несколько человек знаю которые взяли кредит

[mazd]

На самом деле ипотечное кредитование в Армении работает уже не первый год. Ставки колеблятся от 14 до 25 процентов. На сегодняшний день, насколько я знаю, самые низкие ставки у HSBC Армениа, но как около недели назад заявил CEO АрмЕкономБанка Осипян, этот банк снизит ставки до 12% к концу года.

У HSBC кредит на 7 лет, и можно взять сумму не превышающую 16-кратный месячный доход. Я сам взял у них ипотечный кредит (для друга) и все было нормально. По сути, мой друг так и так платил около 50$ в месяц за квартиру, которую снимал в "Монументе". Так вот, я взял $8,000 при месячном доходе в 500$. Тогда банк давал максимум 50% от цены квартиры. Теперь можно взять до 75%.

Так что, рынок действительно очень динамично развивается.

Если есть какие-то практические вопросы, рад буду ответить.

[lilit]

А какой у них среднемесячный доход, у Ваших знакомых?

Какие условия кредита? Ставка годовых? Валюта?

[mazd]

Френч,

А какой у них среднемесячный доход, у Ваших знакомых?

[crimson]

Здесь в Италии скажем при покупке машины все происходит следующим образом. Скажем машина стоит 10.000 евро.

Нет понятия первичного взноса.

Платить начинаешь не сразу а через год

Через год платишь месячные взносы, погасить можно в течение 2, 3 или 5, иногда и 10 лет (с учетом "бесплатного" первого года получается через 3, 4, 6 или 11 лет).

Процентная ставка или нулевая, или очень и очень низкая.

Разница все-таки есть

[mazd]

Нет перспектив у ипотеки в Армении до тех пор, пока не появится средний класс.

[lilit]

Разница все-таки есть

[mazd]

Здесь в Италии скажем при покупке машины все происходит следующим образом. Скажем машина стоит 10.000 евро.

Нет понятия первичного взноса.

Платить начинаешь не сразу а через год

Через год платишь месячные взносы, погасить можно в течение 2, 3 или 5, иногда и 10 лет (с учетом "бесплатного" первого года получается через 3, 4, 6 или 11 лет).

Процентная ставка или нулевая, или очень и очень низкая.

Разница все-таки есть

[Alexandre Rodrigues]

Здесь в Италии скажем при покупке машины все происходит следующим образом. Скажем машина стоит 10.000 евро.

Нет понятия первичного взноса.

Платить начинаешь не сразу а через год

Через год платишь месячные взносы, погасить можно в течение 2, 3 или 5, иногда и 10 лет (с учетом "бесплатного" первого года получается через 3, 4, 6 или 11 лет).

Процентная ставка или нулевая, или очень и очень низкая.

Разница все-таки есть

[Alexandre Rodrigues]

На самом деле ипотечное кредитование в Армении работает уже не первый год. Ставки колеблятся от 14 до 25 процентов. На сегодняшний день, насколько я знаю, самые низкие ставки у HSBC Армениа, но как около недели назад заявил CEO АрмЕкономБанка Осипян, этот банк снизит ставки до 12% к концу года.

У HSBC кредит на 7 лет, и можно взять сумму не превышающую 16-кратный месячный доход. Я сам взял у них ипотечный кредит (для друга) и все было нормально. По сути, мой друг так и так платил около 50$ в месяц за квартиру, которую снимал в "Монументе". Так вот, я взял $8,000 при месячном доходе в 500$. Тогда банк давал максимум 50% от цены квартиры. Теперь можно взять до 75%. :up:

Так что, рынок действительно очень динамично развивается. :yes:

Если есть какие-то практические вопросы, рад буду ответить.